Szaleństwo na rynku mieszkań w Toruniu. Takich cen jeszcze nie było

Końcówka maja to czas kiedy dostępne są już rozszerzone analizy sytuacji na rynku nieruchomości w pierwszym kwartale 2024 roku. Podsumowania, wychwytywanie trendów, opinie i prognozy. W tym duchu przeprowadzone jest również kolejne badanie, które zrealizowała spółka Inside Pak. Toruński deweloper w swojej nowej ankiecie zapytał między innymi o perspektywy rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych w naszym mieście oraz o ocenę zmian, które zaszły na przestrzeni ostatnich miesięcy.

Najwięksi deweloperzy w Polsce na duży plus. Taki jest werdykt giełdy. Pod koniec kwietnia redaktor naczelny branżowego portalu strefainwestorow.pl Paweł Biedrzycki w serwisie X opublikował wyniki giełdowego indeksu WIG-nieruchomości, który od stycznia wzrósł 22,6 proc. i wówczas był najsilniejszym indeksem na GPW w tym roku. W poniższym tweecie możecie też zobaczyć stopy zwrotu z akcji największych deweloperów w 2024.

Wzrost wartości wyceny z malutkimi wahaniami trwa od października 2022 roku do września 2023 roku, ale co warte podkreślenia w momencie zapowiedzi programu Mieszkanie na Start indeks osiągnął wartości zbliżone do tych z momentu wejścia w życie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Później znów mieliśmy dynamiczny wzrost wyceny. Widać, że rządowy program przełożył się na rosnący kurs akcji giełdowych deweloperów. To jedno.

Po drugie dane o sprzedaży mieszkań w pierwszym kwartale 2024 roku, zwłaszcza w ujęciu rok do roku pokazują znaczne (kilkudziesięcioprocentowe) zwyżki zarówno wolumenu, jak i wartości transakcji (o porównaniu kwartał do kwartału w następnym akapicie). Skok cen jest też zauważalny w zagregowanych danych z wielu rynków prezentowanych w zestawieniach Narodowego Banku Polskiego, jak i analizach branżowych portali. Na ototorun.pl często odwołujemy się do raportów Expandera i Rentier.io z uwagi, na fakt, że nasze miasto pojawia się w nich regularnie. Również tym razem zaglądamy do pracy tych firm, ale teraz sprawdzamy dane kwartalne i roczne, a nie jak zazwyczaj - miesięczne.

Jak czytamy w raporcie, generalnie na rynku widać duży optymizm sprzedających. Choć w I kwartale 2024 r. nie funkcjonował już program „Bezpieczny kredyt 2%”, to ceny w ofertach sprzedaży nadal rosły. Małe lokale (do 35 mkw) zdrożały przeciętnie o 5,9 proc. w ujęciu kwartalnym, średniej wielkości (35-60 mkw) o 4,9 proc. w tym okresie a duże (powyżej 60 mkw.) o 4,4%. Co ciekawe, ceny rosły pomimo tego, że sprzedaż znacząco spadła w porównaniu do IV kwartału 2023 r. i że oddalają się perspektywy spadku poziomu stóp procentowych.

Z badania Expandera i Rentier.io wynika, że dwucyfrowe wzrosty cen małych mieszkań zanotowano w Rzeszowie i Sosnowcu, gdzie drożały również średnie lokale, a Warszawa i Gdańsk to rekordziści w segmencie dużych apartamentów. Z kolei spadki cen w porównaniu do IV kw. 2023 r. były rzadkością. Pojawiły się jedynie dwa takie przypadki. Dotyczą małych mieszkań w Toruniu (-2 proc. q/q) i dużych w Sosnowcu.

W naszym mieście ceny za metr kwadratowy w pierwszym kwartale 2024 roku wyniosły:

- małe mieszkania: 9 615 zł (wzrost o 10,6 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2023 r.)

- średnie mieszkania: 8 833 zł (wzrost o 15,2 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2023 r.)

- duże mieszkania: 8 618 zł (wzrost o 22,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2023 r.)

Warto jeszcze przywołać trzeci z zauważalnych skutków rynkowej sytuacji, ale jego efekt jest już wytłumiany. Chodzi o odbudowanie podaży, czyli wzrost ilości dostępnych ofert na rynku pierwotnym i wtórnym obserwowany w drugiej połowie 2023 roku.

Jak jest obecnie? Główny Urząd Statystyczny wyliczył, że okresie styczeń-luty 2024 roku oddano do użytkowania 30,8 tys. mieszkań, tj. 11,7 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 18,1 tys. mieszkań – o 5,9 proc. mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 12 tys. mieszkań, tj. o 20,0 proc. mniej.

Natomiast w okresie od stycznia do marca deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 42 tys. mieszkań, czyli aż o 79% więcej niż przed rokiem. To efekt ilości pozwoleń na budowę wydawanych w 2023 roku. W związku z tym można spodziewać się sporej liczby nowych mieszkań na rynku. Zakładając wejście w życie kolejnego rządowego programu stymulującego popyt, większy podaż może przyhamować stymulację cen, jaką oglądaliśmy w 2023 roku.

W związku z dynamiczną sytuacją na rynku toruński deweloper Inside Park w ramach cyklicznie realizowanego badania postanowił sprawdzić opinie ankietowanych, co do zmian na rynku mieszkań i ocenę potencjalnych rozwiązań dla branży.

- Zdecydowaliśmy się na badanie, aby jak najdokładniej poznać oczekiwania kupujących mieszkania. Na bieżąco monitorujemy ich potrzeby i zainteresowania. W dużej mierze sprzedajemy w modelu pre-order, więc chcemy wiedzieć, czego klienci poszukują – mówi Tomasz Laskowski, prezes Inside Park SA.

W pierwszym pytaniu padało ogólne pytanie o ocenę wydarzeń z 12 ostatnich miesięcy. 55 proc. uznało zmiany za negatywne lub bardzo negatywne, a niemal 30 proc. ankietowanych uważa je za pozytywne. Można domniemywać, że wśród tej drugiej grupy, ważniejsza była możliwość nabycia mieszkania z pomocą rządowej dopłaty niż wzrosty cen nieruchomości. Pozostali uznali, że sytuacja nie uległa zmianie.

Co w największym stopniu wpływa na kształtowanie się stawek, dostępność lokali, chęć do transakcji i nastroje potencjalnych kupujących? Przede wszystkim wysokość stóp procentowych oraz poziom cen - tak odpowiedziało niemal 60 proc. badanych. Ograniczenie dostępu do kredytów to z kolei wybór 23 proc., a zwiększone zapotrzebowanie na mieszkania, spowodowane napływem fali uchodźców z Ukrainy po wybuchu wojny za nadal najistotniejszą sprawę dla całego rynku wskazało 12. proc. respondentów. Na politykę cenową deweloperów postawiło 5 proc. badanych.

W następnej sekcji badani zostali poproszeni o podanie, w jakim stopniu zgadzają się z podanymi przez autorów ankiety stwierdzeniami.

Aż 90 proc. osób w pełni zgodziło się ze stwierdzeniem, że w ciągu najbliższych 6 miesięcy ceny nieruchomości nie powinny spadać. Tylko pięć proc. mniej zaznaczyło tę odpowiedź przy pytaniu, o to, czy w ciągu poprzednich 12 miesięcy wzrosło ich zainteresowanie zakupem mieszkania, co podobnie, jak w przypadku pierwszego pytania z ankiety może oznaczać, że rosnące koszty nie odstraszają zainteresowanych zakupem. Prawdopodobnie wynika to z dwóch spraw: zapowiedzi wprowadzenia nowego programu (obecnie jednak co do „Kredytu na Start” nie ma zgody w koalicji rządzącej, więc prawdopodobne jest opóźnienie uruchomienie nowej formy wsparcia kupujących) oraz szybkiego wzrostu wynagrodzeń w gospodarce. Według GUS przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w I kwartale było o 4 proc. wyższe niż w IV kw. 2023 r. i o 12,5 proc. wyższe niż przed rokiem.

Mimo to większość badanych (66 proc.) uznała, że rządowe dopłaty do kredytów bezpośrednio przekładają się na wzrost cen, a 70 proc. zgodziło się z tym, że w całym kraju jest zbyt mało mieszkań w stosunku do popytu na nie zgłaszanego przez nabywców.

W kontekście naszego miasta badani najbardziej zgodni byli przy stwierdzeniu: W Toruniu podaż nowych mieszkań jest ograniczona dostępnością gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach oraz zapisami miejscowych planów zagospodarowania, które określają wysokość zabudowy, a tym samym liczbę pięter i mieszkań w danej inwestycji. Całkowita zgoda lub zgoda to odpowiedź 70 proc. ankietowanych.

- W Toruniu można inwestować z zyskiem, mimo że coraz trudniej o duże, dostępne i rentowne tereny inwestycyjne – ocenia Magdalena Krzyżanowska, rzeczniczka spółki Inside Park. – Dlatego Inside Park remontuje kamienice, ponieważ – naturalnie – jest to nasz pomysł na biznes, a po drugie dlatego, że rewitalizując zabytki, wpływamy na ochronę dziedzictwa kulturowego. Cieszy nas, że branża nieruchomości głośno upomina się o odpowiednie ustawodawstwo i że osób, firm zainteresowanych renowacją przybywa. Ostatnie Forum Rewitalizacji w Żninie, organizowane przez Arche, świetnie to pokazało.

Przyszłości toruńskiego rynku nieruchomości dotyczyła ostatnia sekcja badania. Respondenci zostali zapytani o kilka czynników, które mogą kształtować sytuację w naszym mieście. Jak wynika z ich odpowiedzi, dużą szansę na nowe inwestycje mieszkaniowe dostrzegają w uwolnieniu gruntów po dawnych fabrykach np. Droset i Metron. Ponad połowa badanych zauważa również istotną rolę Toruńskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego w kształtowaniu podaży i uznaje, że rozwój zasobów komunalnych może pozytywnie wpłynąć na dostępność nieruchomości w naszym mieście.

To jednak perspektywa długofalowa. Z kolei w średnim okresie zdaniem większości ankietowanych (72 proc.) duże znaczenie będzie miał powrót turystów do Torunia, który powinien sprawić, że najbardziej opłacalną inwestycją w nieruchomości będzie wynajem krótkoterminowy lokali w atrakcyjnych częściach miasta zwłaszcza na Starówce.

- Starówka ma ogromny potencjał, jeśli chodzi o najem krótkoterminowy, ponieważ Toruń odwiedzają rocznie ponad dwa miliony turystów - podkreśla Tomasz Laskowski. - Inside Park odnawia kamienice od 12 lat i tworzy w nich między innymi apartamenty na wynajem, które są znakomitym produktem inwestycyjnym.

W podobnym duchu są też odpowiedzi na ostatnie pytanie. Dotyczy ono tego, jak wspomniany wyżej wzrost poziomu wynagrodzeń, przy ustabilizowanych cenach przełoży się na skłonność do inwestycji w nieruchomości. Szansę na ochronę wartości swoich pieniędzy, a nawet pomnożenie kapitału w ten sposób dostrzega 65 proc. ankietowanych. Wśród nich nadal dominującą opcją jest zakup mieszkania na własność z kredytem, ale przy podwyższonym wkładzie własnym i liczyć na wzrost jego wartości oraz sprzedaż po kilku latach - tę odpowiedź wybrało 37 proc. osób. 29. proc. osób uznało, że najlepiej kupić lokal i przeznaczyć go na wynajem. 25 proc. chciałoby inwestować swoje środki w rozwój alternatywnych form mieszkalnictwa jak co-living, co oznacza formy wspólnego zamieszkania np. domy studenckie, czy organizowanie hoteli pracowniczych, a tworzenie przestrzeni wspólnych w budynkach i tworzenie w nich stref spędzania wolnego czasu wybrali pozostali respondenci.

- Mamy doświadczenie w tworzeniu takich miejsc - mówi M. Krzyżanowska. - Izba Studencka, którą otworzyliśmy we wrześniu 2023 roku, pozwala zarabiać na wynajmie długoterminowym. Jest to dodatkowo przyjazna, otwarta kamienica, w której na patio może funkcjonować kino letnie, a piwnica działa jako świetlica.

Autor: Arkadiusz Kobyliński

Chcesz być na bieżąco z informacjami z Torunia i okolic? Obserwuj nas na Facebooku oraz Instagramie.

Przeczytałeś właśnie artykuł na stronie www.ototorun.pl. To portal internetowy, który codziennie odwiedza kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców Torunia i regionu. To doskonała witryna do wypromowania swojej marki czy firmy. Zaufało nam już wiele prestiżowych firm z naszego miasta. Jesteś zainteresowany reklamą? Napisz na e-mail: t.kaczynski@ototorun.pl