Jakie mieszkania kupowali w ostatnich latach mieszkańcy Torunia?

Deweloperzy planują inwestycje na podstawie wiedzy o możliwościach i upodobaniach klientów. Jakie one były w poprzednich latach? Z czego wynikały decyzje o zakupie mieszkania w Toruniu i jakie lokale odpowiadają gustom mieszkańców naszego miasta?

Panująca epidemia koronawirusa zmusza do podchodzenia do dotychczas udostępnianych danych z dużym dystansem. Modele prognostyczne bazują na informacjach z przeszłości, które w pewnym stopniu pozwalają przewidywać rozwój sytuacji w przyszłości. Trudno zakładać, jak zareagują na obecny kryzys klienci, deweloperzy i instytucje finansowe.

Jednak okresy boomu i załamania są charakterystyczne dla gospodarki. Dodatkowo na rynku nieruchomości mamy do czynienia ze specyficzną sytuacją. Wcześniej rozpoczęte inwestycje są przygotowane i zaprojektowane. Ich realizacja odbywa się na podstawie projektu obejmującego kilka lat. Dlatego np. wielkość mieszkań czy rozkład budynków na osiedlu nie ulegnie zmianie. Zatem można spodziewać się, jaką ofertę przygotują deweloperzy na najbliższe miesiące. Te plany wynikały z wcześniej ustalonych preferencji konsumentów. W przeszłości wpływ na decyzje zakupowe miały dwa czynniki - możliwości finansowe i gust. 

W pierwszym przypadku da się wykazać dwie tendencje - zakup mniejszych (kawalerki ok. 30 m kw. i lokale dwupokojowe ok. 50 m kw) najczęściej nabywane jako pierwsze mieszkanie finansowane kredytem lub traktowane jako inwestycja (alternatywa dla trzymania pieniędzy w banku) - wynajmowane i przynoszące zwrot z ulokowanego kapitału. Można spodziewać się, że koronawirus uderzy w ten segment rynku. W ostatnich latach mieliśmy też do czynienia ze wzrostem zainteresowania mieszkaniami większymi (np. czteropokojowymi), które stanowią po prostu wygodną przestrzeń do życia na lata. Wzrost zainteresowania nimi wynikał ze wzrostu zamożności społeczeństwa. Jednak już w końcówce 2019 roku spadła dostępność lokali dla osób planujących ich zakup. Dlaczego?

Jest to związane z relacją cen nieruchomości i średniego wynagrodzenia. Tempo wzrostu średniej krajowej - abstrahując od wszystkich kontrowersji związanych z jej ustaleniem - zaczęło być niższe niż wzrost ceny nieruchomości. Dla porównania - koszt zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jesienią 2019 roku był o 13 proc. większy niż rok wcześniej, a  średnie wynagrodzenie w tym czasie wzrosło o ok. 7 proc. Dane z lutego 2020 roku pokazują jeszcze większe rozpiętości. Z raportu firmy Expander wynika, że różnica cen na rynku pierwotnym w całym kraju między styczniem 2020 i analogicznym okresem 2019 roku wyniosła 16 proc. - w Toruniu ok. 19 proc. 

- W największych miastach średnio potrzeba już 101 przeciętnych pensji netto do zakupu 50-metrowego mieszkania. Dla porównania jeszcze na początku 2017 r. było to 95 pensji. Pogorszenie jest więc wyraźne, ale trzeba dodać, że obecny poziom wciąż jest dość dobry. Na początku 2013 r., kiedy przecież ceny mieszkań były najniższe w tej dekadzie, wskaźnik ten wynosił 102, a więc był minimalnie gorszy niż obecnie. W szczycie poprzedniego boomu, czyli w 2007 r. na takie mieszkania trzeba było aż ok. 180 pensji - wyliczyli analitycy Expandera. Zatem wielkość mieszkania jest uzależniona od możliwości finansowania jego zakupu.

Drugi czynnik, czyli upodobania klientów nie powinny się zmienić tak diametralnie, jak sytuacja finansowa. O to, jakie one do tej pory były zapytaliśmy przedstawicieli znanych toruńskich deweloperów.

 - Trzeba rozróżnić zakupy inwestycyjne i decyzje o nabyciu nieruchomości, w którym klienci planują mieszkać - tłumaczy Andrzej Dąbrowski z APRO Investment. - Przy wyborze tych pierwszych liczy się głównie metraż. Natomiast na wybór lokalu do zamieszkania wpływa kilka kwestii. Budujemy obiekty atrakcyjne pod kątem wizualnym, stosując w nich nowoczesne rozwiązania np. maty wygłuszające. Bardzo ważna jest akustyka w budynku. Staramy się też dopasować do oczekiwań klientów. Dlatego nasza inwestycja to kameralne osiedle 4 Pory Roku z 2-3 piętrowymi budynkami. Nawet w tak niskich obiektach montujemy windy z poziomu parkingu, żeby dostanie się do domu, było wygodne również dla osób z niepełnosprawnościami. Jeżeli chodzi o wnętrze, ważną rolę odgrywa wielkość poszczególnych pomieszczeń i ich kształt. Na przykład w kwadratowej sypialni łatwiej ustawić wyposażenie. W mniejszych mieszkaniach trzeba odpowiednio uporządkować i przechowywać sprzęt domowy, żeby zwiększyć przestrzeń dostępną do życia.

- Kwestię wyboru mieszkania, w którym klient chce mieszkać, często rozpoczyna zapoznanie się z ogólnym klimatem osiedla - jego wielkością, dostępnością komunikacji miejskiej, sklepów i punktów usługowych. Istotna może być też wysokości budynku - mówi Hanna Kaczyńska z Willa Developer. - My proponujemy wyższą zabudowę, w inwestycji Apartamenty Lubicka nawet do 7 pięter. Liczy się też ilość mieszkań na danej kondygnacji, czyli ilu sąsiadów mieszka wokół nas. Jeżeli chodzi o wnętrze, trzeba sobie zdawać sprawę, że w mniejszych lokalach trudno o np. 25-metrowy salon. Klienci mają różne wymagania, co do usytuowania pokoi. Tendencja jest tak, że osoby wolące dużo światła słonecznego w pomieszczeniu wybierają salon skierowany na zachodnią i południową stronę świata. Nie wprowadzamy na razie rozwiązań typu smart home. Bardziej pasują one do domów jednorodzinnych. 

(Arkadiusz Kobyliński)

fot. pixabay

Chcesz być na bieżąco z informacjami z Torunia i okolic? Polub nas na Facebooku