Co dalej z toruńskim rynkiem mieszkaniowym? Kiedy ceny spadną?

Rynek mieszkaniowy w 2023 roku upłynął pod jednym hasłem: bezpieczny kredyt 2%. To on w zasadzie wywrócił nieruchomościowy stolik i sprawił, że ceny mieszkań poszybowały do góry w tempie dotąd niespotykanym – zarówno w mieście Kopernika, jak i całej Polsce. Wszyscy jednak wiemy, że program tanich kredytów oficjalnie się zakończył – a pieniądze zarówno na 2023, jak i 2024 rok, wyczerpały się w niecałe pół roku po jego uruchomieniu. Co zatem dalej z toruńskim rynkiem mieszkaniowym?

Zacznijmy od faktów. Co wiemy? Wiemy, że ceny mieszkań w 2023 w Toruniu podskoczyły w niespotykanym dotąd tempie. Ba! Były miesiące, gdzie podskoczyły najszybciej w całym kraju, o czym pisałem na swoim blogu w artykule „Toruń z najwyższymi wzrostami cen”. 6,3% w perspektywie miesiąc do miesiąca – to wydarzyło się w sierpniu, w porównaniu do cen z lipca. Później, nie było dużo lepiej, ponieważ sumując podwyżki cen w perspektywie niemal roku (wedle raportu Expandera i Rentier.io), wyniosły one od grudnia 2022 do listopada 2023 aż 14%. Wymaga to jednak szerszego komentarza.

Ceny mieszkań w Toruniu podskoczyły średnio o 14 procent przez niecały rok. To bardzo dużo – tym bardziej, że statystyki uśredniają cały rynek mieszkaniowy, a nie tylko ten jego mały wycinek, który mógł być finansowany tanim kredytem. Obserwując rynek toruński od lat, mogę śmiało stwierdzić, że w segmencie mieszkań popularnych (czyli właśnie tych, które mogły być finansowane programem „bezpieczny kredyt 2%”) ceny podskoczyły nie 14 procent, tylko nawet o 25-30% w skali roku.

Na początku stycznia 2023 nie było wielkim wyzwaniem, aby zakupić dwupokojowe, kilkudziesięcioletnie mieszkanie do remontu w cenie oscylującej w okolicach nieco ponad 200 tysięcy złotych. Dziś, takie najtańsze lokale możemy nabyć za nie mniej, niż 240-250 tysięcy. Podobnie trzypokojowe mieszkania – rok temu bez większego problemu mogliśmy nabyć taki lokal do remontu w budownictwie wielkopłytowym, relatywnie blisko centrum, za mniej niż 300 tysięcy złotych.

Pojawiały się oferty za 270, 280 czy 290 tysięcy złotych. Dziś, w zasadzie można tylko pomarzyć o tym, ażeby takie mieszkanie nabyć za mniej, niż 330-340 tysięcy. Analogicznie – najtańsze kawalerki na Rubinkowie były sprzedawane za 170 czy nawet 160 tysięcy. Dziś – za około 200. Rok wcześniej, mieliśmy szansę do polowania na okazje. Czy to na własny użytek, czy też w celach inwestycyjnych. Obecnie, o tę okazję na rynku jest bardzo, bardzo trudno.

Należy jednak uczciwie dodać jedną kwestię. O ile Toruń odnotował w 2023 roku bardzo wysokie wzrosty cen, to w roku 2022 Toruń (jak i całe woj. kujawsko-pomorskie) odnotował… jedne z najwyższych spadków cen mieszkań w skali całego kraju. Mogło to zatem oznaczać, że nasze województwo miało bardzo duży potencjał wzrostowy – co zresztą zmaterializowało się w roku 2023.

Paweł Doliński

To, co jednak najbardziej ciekawi wszystkich specjalistów na rynku, badaczy, a także potencjalnych nabywców lokali, to oczywiście… ceny mieszkań w 2024 roku. Czy spadną, a może zdrożeją? W mojej ocenie bardzo dużo będzie zależało od tego, jak nowa ekipa rządząca podejdzie do kwestii polityki mieszkaniowej. Obecnie, głównym pomysłem na wsparcie polskiego mieszkalnictwa jest… kolejny program tanich kredytów o nazwie „Mieszkanie na start”, który ma ruszyć już w drugiej połowie 2024. Co to wywoła – wiemy z roku 2023.

Teoretycznie, wstępnie zapowiadany projekt ma być znacznie mniej hojny, niż bezpieczny kredyt 2%, natomiast na ten moment nie wiemy, jak ten program będzie finalnie wyglądał. Jeżeli jednak będzie przypominał swojego zeszłorocznego protoplastę, to sytuacja również będzie analogiczna, co w roku ubiegłym, czyli…

Pierwsze pół roku upłynie w pewnym zawieszeniu – kupujący wstrzymają się zakupem „M” do momentu wprowadzenia preferencyjnych kredytów, zaś sprzedający nie będą skorzy do obniżek cen, licząc na to, że od momentu uruchomienia programu rynek na nowo odżyje. Czy tak będzie?

Jeśli tak, to znów, przez pierwsze pół roku rynek będzie lewitował w zawieszeniu, aby eksplodować w drugiej połowie 2024, kiedy to wstępnie planowany jest start programu „Mieszkanie na start”. Wówczas, banki znów zostaną zapchane masowymi wnioskami o kredyt. Znów zaczną się „licytacje mieszkaniowe”, które właściciele lokali będą urządzać na klatkach schodowych czy w korytarzach mieszkań. Znów zacznie się rozwiązywanie umów przedwstępnych przez sprzedających, bo pojawi się ktoś, kto przebije ofertę swoich poprzedników o więcej, niż dwukrotność zadatku, który sprzedający musi zwrócić kupującemu.

W zeszłym roku takich sytuacji było relatywnie sporo. Rekordzista, który pojawił się w moim biurze nieruchomości w Toruniu na konsultacjach, poinformował mnie, że właściciel nieruchomości oddał mu dwukrotność zadatku, rozwiązał umowę przedwstępną, a następnie wystawił to samo mieszkanie za… kilkadziesiąt tysięcy więcej, niż cena, za którą on miał tę nieruchomość nabyć. I niestety – jeżeli taki kupujący nie zabezpieczył odpowiednio swojego interesu w umowie przedwstępnej, to w zasadzie jedyne, na co może liczyć, to zwrot zadatku w podwójnej wysokości. A są znacznie lepsze metody na „zabukowanie” wymarzonego mieszkania i ochrona właśnie przed takimi sytuacjami – tylko, że kupujący z nich nie skorzystał, bo po prostu o nich nie wiedział.

Jeżeli zatem rynek zachowa się w 2024 roku analogicznie, co w roku 2023, takich sytuacji będzie po prostu więcej. Dlatego tak ważne jest to, aby nowa ekipa rządząca naprawdę dobrze przemyślała politykę mieszkaniową. Bo w zasadzie od momentu transformacji ustrojowej, do dzisiaj, zamiast poważnej polityki mieszkaniowej mamy do czynienia z krótkotrwałymi kroplówkami na rynku, takimi jak program MDM czy właśnie bezpieczny kredyt 2%, nie wspominając o zupełnie chybionych propozycjach, jak owiane nienajlepszą opinią TBSy.

Jak zatem zachowa się rynek mieszkaniowy w 2024 roku i czy ceny mieszkań spadną? W mojej ocenie – wszystko zależy od tego, czy i jaki program pomocowy zostanie wprowadzony. Jeśli nie będzie żadnych spektakularnych ruchów, ceny mieszkań spadną, podobnie jak w roku 2022. Jeżeli zaś uruchomiony zostanie kolejny program taniego kredytu – nie ma innej możliwości, jak wzrost cen. Oczywiście, teoretycznie, na rynek może wpłynąć wiele innych czynników, natomiast obecnie mówimy o scenariuszach, które są najbardziej prawdopodobne.

Autor: Paweł Doliński, DLN Nieruchomości Toruń

Ekspert w branży nieruchomości. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, były dyrektor ds. marketingu w jednej z największych firm deweloperskich w Polsce. Autor setek artykułów eksperckich i analiz rynkowych. Pomaga klientom indywidualnym i inwestorom w poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości. Prowadzi marketing biurom nieruchomości i deweloperom na terenie całego kraju.

Chcesz być na bieżąco z informacjami z Torunia i okolic? Obserwuj nas na Facebooku oraz Instagramie.