Tomasz Laskowski - torunianin jest o krok od debiutu na giełdzie

O tym, co dzieje się na rynku nieruchomości, jak idą przygotowania do giełdowego debiutu oraz o rozwoju firmy, w obliczu aktualnej sytuacji i przyszłości toruńskiej spółki Inside Park rozmawiamy z Tomaszem Laskowskim. - Jesteśmy w trakcie odpowiedzi na nie. Debiut giełdowy w tym najpóźniejszym terminie, czyli przyszłym roku, jest realny. Chciałbym jednak, żeby to się wydarzyło w tym roku, po publikacji wyników za trzeci kwartał, czyli w listopadzie bądź w grudniu - podkreśla prezes dewelopera z naszego miasta.

Oto Toruń: Oprócz tego, że jest Pan prezesem Inside Park, jest Pan również inwestorem i szkoleniowcem. Czym obecnie żyje rynek nieruchomości? 

Tomasz Laskowski: Przeżywamy kolejny boom na rynku, tym razem stymulowany programem Pierwsze Mieszkanie, którego jednym z elementów jest Bezpieczny Kredyt 2 proc. To kolejny program rządowy po takich projektach, jak Rodzina na swoim czy Mieszkanie dla młodych. Główna różnica polega na tym, że nie ma granicznego pułapu cenowego za metr kwadratowy, tylko określono maksymalną cenę nieruchomości. W związku z tym obserwujemy wzrost popytu w segmencie nieruchomości, których ceny wynoszą maks. 700-800 tys. zł. Ewidentnie dzisiaj widać, że młodzi ludzie zaczynają kupować nieruchomości, mało tego zaczynają też budować swoją zdolność kredytową, czego nadrzędnym celem jest zakup w najbliższych 6-12 miesiącach nieruchomości finansowanej z Bezpiecznego Kredytu 2 proc. 

Użył Pan magicznego słowa popyt. Kredyt 2 proc. stymuluje właśnie stronę popytową. Z drugiej strony Program Mieszkanie Plus, który okazał się porażką, miał zwiększać bazę dostępnych lokali, a więc dział dokładnie odwrotnie i stymulował podaż. Czy wobec tego, o czym Pan mówił, zapotrzebowanie na nieruchomości nie okaże się wyższe niż to, co aktualnie jest dostępne na rynku? Innymi słowy, czy mieszkań wystarczy?

Trudno odpowiedzieć na tak postawione pytanie - jaka podaż jest potrzebna, aby zaspokoić popyt w danym czasie. Uważam, że deweloperzy mają bank ziemi. Przygotowywali przez ostatnie lata pozwolenia na budowę i są w stanie rozpoczynać nowe inwestycje, tak aby zaspokajać oczekiwania nowych, przyszłych nabywców. Natomiast jak to się zbilansuje ostatecznie, nie jestem w stanie powiedzieć. Według moich szacunków obecnie jest co i gdzie kupować. 

A jak wynika z Pana doświadczenia, kiedy te nowe inwestycje mogą być gotowe?

Za rok najwcześniej. Inwestycje, które teraz są rozpoczynane, mają w umowach deweloperskich termin na 2025 rok, natomiast te najbliższe mogą się spokojnie pojawiać na rynku za 12- 18 miesięcy. 

Jak policzyli analitycy HRE Investement, różnica między teoretyczną ilością mieszkań, na których budowę deweloperzy otrzymali pozwolenia a faktyczną ilością nowo wybudowanych lokali w ciągu ostatnich trzech lat w skali kraju, wynosi 182 tysiące. Z czego to wynika?

Te liczby są odzwierciedleniem tego, o czym mówiłem. Tak zwanych inwestycji w toku, będących jeszcze przed rozpoczęciem samej budowy, ale mających już uzyskane wszystkie formalne zgody, dostrzegam całkiem sporo i myślę, że najpóźniej za dwa lata będą w nich już mieszkali nowi właściciele. 

W teorii jest tak, że kiedy popyt jest wyższy niż podaż, ceny rosną. Czy zauważył Pan takie zjawisko w Toruniu?

Oczywiście takie zachowania mają miejsce. Nie chcę wrzucać wszystkich do jednego worka, ale deweloperzy dostosowali ceny pod warunki rządowego programu, Z jednej strony można powiedzieć, że to jest nieetyczne, bo cena pół roku temu była inna a teraz jest inna, z drugiej - przedsiębiorstwo działa po to, aby generować zyski. 

Zatem na jaki standard, po skokowych wzrostach cen, które obserwowaliśmy w ostatnich latach, wystarczy obecnie 800 tys. zł, czyli maksymalna kwota wartości nieruchomości w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 proc.?

Wystarczy albo na trzypokojowe mieszkanie w dzielnicach miejskich, ościennych albo może wystarczyć na dom jednorodzinny pod miastem. Wielu mniejszych deweloperów, którzy budowali domy, podpisało umowy przedwstępne na ich sprzedaż i już zaczynają przygotowywać kolejne inwestycje, kalkulowane pod cenę 700-800 tys. zł, a więc szyte na miarę aktualnego programu rządowego. Trochę jak w fabryce. Jest taśma, która produkuje - powiedzmy - śrubki, dokładnie takie jak zamawiający chce i będzie w stanie odebrać. Różnica polega jednak na ryzyku - deweloper nigdy do końca nie wie, czy to, co wybuduje, zostanie sprzedane. Na dziś wszystko wskazuje na to, że klient będzie na rynku i będzie celował w nieruchomość, której cena mieści się w limitach określonych w programie.

A jak w tej sytuacji odnajduje się Inside Park? Firma koncentruje się na rewitalizacji kamienic, które zazwyczaj znajdują się w centrum miast. Czy rządowy program w jakiś sposób stymuluje funkcjonowanie Inside Parku?

My przygotowujuemy nieruchomości inwestycyjne, więc program jest w małym stopniu związany z naszą działalnością. Są to lokalne pod wynajem, gdzie grupą docelową nie jest klient, który ma mieszkać, tylko klient, który kupuje pod wynajem, po to, żeby zarabiać na tej nieruchomości. Kredyt 2 proc. stoi w opozycji do najmu. On ma na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Z nieruchomości w naszych zasobach 10 obiektów nadaje się do zakupu w ramach Bezpiecznego Kredytu. Są to ukończone mieszkania w Starogardzie Gdańskim i już podpisaliśmy tam jedną umowę przedwstępną. Drugą mamy w Toruniu, gdzie w naszym prywatnym akademiku przy ul. Mickiewicza klient kupił mieszkanie dla córki, która będzie studiować w naszym mieście. Oprócz zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych to również bezpieczna lokata kapitału. W porównaniu z deweloperami nie dysponujemy tym bankiem ziemi, o którym mówiliśmy i dużymi inwestycjami z 50-60 mieszkaniami. Zresztą inne nieruchomości, którymi dysponujemy również mają charakter inwestycyjny. My jesteśmy „fabryką”, która produkuje śrubki typowo inwestycyjne, a przestawienie produkcji wymaga trochę czasu. Nie zamierzam wywracać firmy do góry nogami na tym etapie, ale co jest korzystne to fakt, że nastawienie i emocje na rynku nieruchomości wpływają również na tych klientów, którzy przez ostatnie kilkanaście miesięcy byli bardzo powściągliwi i czekali z podjęciem decyzji. 

Na początku roku mówił Pan, że sprzedanie lokalu bądź mieszkania wymaga pięciokrotnie zwiększonego nakładu pracy handlowców niż w okresie boomu na rynku z 2021 roku. Widać więc - także po Inside Parku, że klienci znów chcą lokować kapitał w nieruchomościach?

Ostatni miesiąc bez wątpienia pokazuje, że nastawienie inwestorów nieruchomościowych jest dla nas korzystniejsze. Trudno w tym momencie o dane statystyczne, ale bez wątpienia wyczukwalne są korzystne sygnały z rynku. 

Z drugiej strony, są osoby, które nie spełniają  wymagań stawianych w ramach Bezpiecznego Kredytu, a Millenium Bank, który nie zdecydował się na udział w tym programie motywował swoją decyzję „trudnością realizowania finansowania długoterminowego w warunkach prawnych w Polsce”. Wielu obawia się tego, że pieniędzy i nowych mieszkań, które można kupić, po prostu zabraknie. Co wtedy? Najem wróci do łask?

Myślę, że można się pokusić o takie stwierdzenie. Dla tych, dla których nie starczyło mieszkań albo dofinansowania, pozostaje najem albo odkupienie w celach inwestycyjnych. Więc w takiej sytuacji „zataczamy koło”. Ludzie będą musieli gdzieś mieszkać. Od lat w kontekśie rynku nieruchomości wiele osób zastanawia się, czy inwestowanie w danej sytuacji to dobry czy zły pomysł. Pojawiają się obawy, że sytuacja się zmieni, ale w tym momencie widzimy, że rynek dostał dodatkowy impuls, o którym rozmawiamy. 

W raporcie Inside Parku za pierwsze półrocze 2023 roku możemy przeczytać, że o „bezpieczeństwie finansowym firmy świadczy wyraźny spadek zobowiązań liczony rok do roku zarówno w ujęciu skonsolidowanym, jak i jednostkowym”. Do tego firma inwestuje dzięki środkom własnym i przedpłatom klientów. Jest przestrzeń na rozwój biznesu. 

Jest przestrzeń do inwestowania, ale my inwestujemy tak, żeby móc sprzedawać mieszkania od razu po zakupie kamienicy.  Stąpamy twardo po ziemi, jesteśmy nastawieni na długoterminowy rozwój, a nie krótkookresowy zysk. Jako firma bardziej przypominamy Volvo, niż Porsche. To ma oczywiście plusy i minusy. Mnie bardziej podoba się Porsche, ale moja żona woli Volvo. 

Mówi Pan, że nie chce wywracać firmy do góry nogami, ale jednak zbliża się przełomowy moment dla Inside Parku. Jak idą przygotowania do debiutu na rynku NewConnect Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie?

Na początku lipca złożyliśmy wniosek o dopuszczenie nas do notowań. Dostaliśmy pierwszą serię pytań. Jesteśmy w trakcie odpowiedzi na nie. Debiut giełdowy w tym najpóźniejszym terminie, czyli przyszłym roku, jest realny. Chciałbym jednak, żeby to się wydarzyło w tym roku, po publikacji wyników za trzeci kwartał, czyli w listopadzie bądź w grudniu. 

Co Pan zaproponuje inwestorom? Ma Pan już gotową opowieść o swoim biznesie? 

Dzisiaj inwestorzy są głodni dobrych i nowych debiutów, natomiast nam będzie trudno stanąć np. obok spółki gamingowej, która ma skoki notowań po każdej wydanej grze, gdyż tam każda nowa sprzedaż idzie w setki milionów złotych. Żebyśmy my zarabiali setki milionów złotych, czeka nas jeszcze długa droga, ale chcemy ścigać takich graczy jak Capital Park czy Dom Development. W ramach rozwoju firmy zamierzamy też oficjalnie ogłosić coś, nad czym pracujemy od około roku, czyli inwestowanie w nieruchomości komercyjne. Traktujemy to jako „drugą nogę” naszego biznesu. Rozpoczęliśmy już pierwszy taki projekt. W Łubiance budujemy Biedronkę. 

Aktualnie dla Pana ważniejsze jest dokończenie realizowanych inwestycji czy budowanie strategii na przyszłość?

Obie te kwestie traktuję priorytetowo i są one dla mnie tak samo ważne. Portfel inwestycji musimy mieć już na 2025 roku, więc wiemy już, co będziemy sprzedawać we wrześniu przyszłego roku, jak i przygotowujemy to, co zamierzamy sprzedawać w 2025 roku. Taka jest rola szefa, żeby planować na lata, a nie tylko na następny miesiąc. 

A który z rozpoczętych projektów jest w tym momencie najważniejszy?

W tym momencie, jeżeli chodzi o kamienice to „Bydgoska 33”. Tam możemy zrobić inwestycję na ponad 50 lokali do sprzedaży, możliwe, że będą miały nawet gwarancję najmu, a więc zrobimy pierwszy w Toruniu apart hotel. Tego nie ma jeszcze w mieście. Do tego budujemy portfel sprzedaży w nieruchomości komercyjne. W procesie inwestycyjnym jest od kilku do kilkunastu nieruchomości gruntowych, które są komercjonalizowane i gdzie staramy się o stosowne pozwolenia i zgody od organów publicznych. 

Ostatnio było głośno o jeszcze jednej kamienicy, która znajduje poza ścisłym centrum. Mam na myśli budynek przy ul. Mickiewicza 124. Powstaje tam prywatny akademik. Jak idą prace?

Inwestycja idzie zgodnie z planem i wszystko układa się po naszej myśli. Jesteśmy na etapie znajdowania najemców, którzy zamieszkają tam już w październiku, na początku nowego roku akademickiego. 

Rozmawiał Arkadiusz Kobyliński.