Rządowy program zrewolucjonizuje zakup mieszkań? NBP wskazuje zagrożenia

Nie milkną echa przyjęcia projektu ustawy wprowadzającej program Pierwsze Mieszkanie, zawierający Bezpieczny Kredyt 2 proc. i Konto Mieszkaniowe. Rozwiązanie ma ożywić rynek nieruchomości, ale pojawia się też kilka obawa - jedną z nich jasno zasygnalizował Narodowy Bank Polski.

W ostatnich tygodniach - według danych udostępnianych przez portale z ogłoszeniami - wzrosła liczba użytkowników wyszukujących mieszkania na sprzedaż. Czy to odmrożenie w mieszkaniówce? Trudno stwierdzić. Faktem jest jednak, że w lutym po raz pierwszy od miesięcy Biuro Informacji Kredytowej zarejestrowało wzrost (w ujęciu miesiąc do miesiąca) ilości wniosków o kredyt mieszkaniowy. Powszechne zainteresowanie budzi też rządowy program Pierwsze Mieszkanie, a po zapowiedziach jego wprowadzenia pośrednicy, informują o odkładaniu decyzji o zaciągnięciu kredytu do czasu wejścia w życie zaproponowanych rozwiązań. 

Przypomnimy, na program składają się dwa instrumenty. Pierwszym z nich jest Bezpieczny Kredyt 2%, czyli system dopłat do kredytu na zakup pierwszego M. Drugi to Konto Mieszkaniowe – program pomocy oszczędzającym na zakup pierwszego mieszkania. Szczegóły są dostępne na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii. 

Warto podkreślić, że prace nad projektem ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe nie zostały jeszcze zakończone. W dniu 14 marca br. program „Pierwsze Mieszkanie” został przyjęty na posiedzeniu Rady Ministrów. Kolejny etap stanowić będą prace parlamentarne.

Po tym wydarzeniu jedną  z najczęściej cytowanych w ogólnopolskich mediach ocen rozwiązań wynikających z programu Pierwsze Mieszkanie była wypowiedź dla Polskiej Agencji Prasowej Wojciecha Matysiaka -  kierownika zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, czyli banku, który potwierdził już swoje przystąpienie do tego projektu. 

- Do programu będzie się kwalifikowało ok. 30-40 tys. kredytów rocznie, ten dodatkowy popyt to będzie około połowa. Jeżeli więc w zeszłym roku udzielono 133 tys. kredytów hipotecznych, to dodatkowy popyt wygenerowany przez program może wynieść, powiedzmy, 13 tys. kredytów. To jest 10 proc. dodatkowej akcji kredytowej – oceniał Matysiak.  Dodał, że ceny nieruchomości mogą iść w górę w 2024 i 2025 r., co będzie efektem ograniczenia inwestycji przez deweloperów, spodziewanej obniżki stóp procentowych i większego popytu na mieszkania.

Mimo, że program spotkał się generalnie z ciepłym przyjęciem - wśród deweloperów i przedstawicieli branży budowlanej - zwłaszcza w kontekście przekazanych w zeszłym przez Główny Urząd Statystyczny podsumowań ubiegłego roku w budownictwie. W 2022 r. rozpoczęto budowę 200,3 tys. mieszkań, tj. o 77,1 tys. mieszkań (27,8%) mniej niż rok wcześniej, do tego w całym okresie wydano pozwolenia na budowę lub dokonano zgłoszeń z projektem budowlanym budowy 298,4 tys. mieszkań, tj. 42,8 tys. mieszkań (12,6%) mniej niż przed rokiem. 

Atrakcyjne warunki finansowania zakupu mieszkania mogłyby pobudzić rynek, tym bardziej że Bezpieczny Kredyt 2% doczekał się określenia najtańszego kredytu w historii (chociaż w lutym pojawił się pomysł Platformy Obywatelskiej kredytu 0 proc. na zakup pierwszego mieszkania i dopłaty do najmu w kwocie 600 zł. Odsetki refinansować miałaby Bank Gospodarstwa Krajowego. 

Wracając jednak do tematu programu rządowego, należy podkreślić, że mimo iż zasadnicze jego elementy nie uległy zmianie, bardzo ważne aspekty podkreślono w uwagach do projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe - interesujące jest zwłaszcza stanowisko Ministerstwa Finansów i Narodowego Banku Polskiego. Dokumenty są dostępne TUTAJ. 

Z omawianej w tym tekście perspektywy warto zacytować stanowisko banku centralnego. W ocenie NBP, głównymi beneficjentami proponowanych rozwiązań byłyby relatywnie dobrze sytuowane gospodarstwa domowe, sektor bankowy oraz deweloperzy. Ze wsparcia kredytowego oraz dopłat do oszczędzania korzystać mogłyby bowiem wyłącznie osoby o odpowiednio wysokich, stałych dochodach, a więc gospodarstwa domowe, które generują nadwyżki finansowe umożliwiające oszczędzanie i spłatę kredytu. 

Być może najbardziej odczuwalny efekt programu jest przedstawiony w pierwszej uwadze. - Rozwiązania proponowane w projekcie ustawy wspierają jedynie stronę popytową na rynku nieruchomości, przez co nie przyczyniłyby się w zauważalny sposób do zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce. Ze względu na fakt, że instrument „bezpieczny kredyt 2%” wspierałby jedynie stronę popytową na rynku nieruchomości, jego wprowadzenie oddziaływałoby w kierunku wzrostu cen mieszkań, przyczyniając się do poprawy sytuacji finansowej deweloperów, a także podmiotów gospodarczych, które są obecnie właścicielami wielu mieszkań, w tym osób zamożnych. Wyższe ceny mieszkań, ograniczałyby jeszcze bardziej ich ogólną dostępność dla części populacji, która nie byłaby uprawniona do korzystania z tego instrumentu. W ocenie skutków regulacji projektu wskazano, że jednym z oczekiwanych efektów jego wprowadzenia jest utrzymanie wysokiego poziomu nowych inwestycji mieszkaniowych, jednak w ocenie NBP, cel ten można byłoby skuteczniej osiągnąć poprzez działania zmierzające do zwiększenia podaży mieszkań, a nie stymulujące popyt. W szczególności, podejmowane działania powinny koncentrować się na zwiększeniu zasobu mieszkań socjalnych i tanich mieszkań na wynajem - pisze wiceprezes NBP Adam Lipiński. 

Jedną z prób zmiany struktury podaży mieszkań, był program Mieszkanie Plus, ale jak widać po jego efektach, rozwiązanie nie okazało się ani proste w realizacji, ani możliwe do wprowadzenia na taką skalę, jaką zakładali rządzący. 

W kontekście podaży warto jeszcze zwrócić uwagę na sygnalizowaną przez niektórych analityków rynku możliwość opóźnionego efektu podwyżek stóp procentowych w nieruchomościach. Chodzi o wakacje kredytowe, które zapobiegły wyprzedaży kredytowanych mieszkań. Gdyby nie „zwolnienie” z konieczności comiesięcznego płacenia rat, na rynek - w tym przypadku już wtóry - mogłyby wrócić tysiące mieszkań. W takim hipotetycznym scenariuszy wydaje się, że ceny nie byłyby wywindowane, być może nawet potrzeba dostępu do „gotówki” doprowadziłaby do obniżek nominalnych stawek. Na razie jednak do takiej sytuacji nie doszło. Dlatego analogicznie jak na rynku pierwotnym, lokale „używane” także mogą stać się droższe. 

- Przewidywany wzrost cen jest wynikiem braku gruntów w dobrych lokalizacjach, kosztów ekip budowlano-remontowych i materiałów. Dodatkowo deweloperzy ograniczają swoje inwestycje, co będzie miało wpływ na ceny nieruchomości. Niemniej jednak program Pierwsze Mieszkanie przyczyni się do ożywienia rynku nieruchomości poprzez zwiększenie liczby kredytów hipotecznych. Program składa się z dwóch instrumentów — Bezpiecznego Kredytu 2% oraz Konta Mieszkaniowego, co ma zachęcić osoby oszczędzające do zakupu swojego pierwszego mieszkania. Program ten ma doprowadzić do wzrostu liczby kredytów hipotecznych i pobudzić rynek nieruchomości - komentuje Jakub Kilanowski z INSIDE PARK

NBP odnośnie programu Pierwsze Mieszkania ma jeszcze jedno zastrzeżenie. W tak dużej ingerencji w rynek dostrzega zagrożenie związane  z utratą możliwości wymiernego korygowania potencjalnie niekorzystnych sytuacji. 

- Proponowane w projekcie rozwiązania zaburzają mechanizm transmisji polityki pieniężnej. Wprowadzenie nierynkowej, subsydiowanej i stałej w czasie stopy procentowej, dotyczącej części kredytów mieszkaniowych w obecnych uwarunkowaniach gospodarczych osłabiłoby efekty podwyżek stóp procentowych NBP dokonanych od października 2021 r. i oddziaływałoby w kierunku osłabienia skuteczności polityki pieniężnej w przyszłości. Jak wynika z uzasadnienia do projektu, motywacją do przedłożenia projektu ustawy było m.in. podwyższenie stóp procentowych NBP, które zostało podjęte w dążeniu do obniżenia inflacji do celu NBP w średnim okresie. Celowe doraźne działanie ustawodawcy dążące do ograniczenia oddziaływania polityki pieniężnej NBP na gospodarkę może wpływać na przyszłe decyzje podmiotów gospodarczych, ze względu na oczekiwania, że ustawodawca również w przyszłości może osłabiać efekty zmian polityki pieniężnej. W rezultacie czynnik ten może mieć długofalowy niekorzystny wpływ na skuteczność transmisji polityki pieniężnej, a jednocześnie tworzyć tzw. „pokusę nadużycia”, polegającą na zwiększeniu skłonności części gospodarstw domowych do podejmowania nadmiernego ryzyka - zwraca uwagę Lipiński. 

Chcesz być na bieżąco z informacjami z Torunia i okolic? Polub nas na Facebooku

Przeczytałeś właśnie artykuł na stronie www.ototorun.pl. To portal internetowy, który codziennie odwiedza kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców Torunia i regionu. To doskonała witryna do wypromowania swojej marki czy firmy. Zaufało nam już wiele prestiżowych firm z naszego miasta. Jesteś zainteresowany reklamą? Napisz na e-mail: t.kaczynski@ototorun.pl.