Mikroapartamenty w Toruniu zaczną przynosić ogromne zyski

Według prognoz sektor prywatnych domów studenckich powinien dynamicznie rosnąć. Mikroapartamenty z przeznaczeniem dla studentów są znacznie droższe niż pokoje w tradycyjnych akademikach, ale zainteresowanych tego typu rozwiązaniem nie brakuje.

W Toruniu mamy w zasadzie jeden prywatny dom studencki, który znajduje się na nowym osiedlu przy ul. Broniewskiego. Ceny zaczynają się od 1200 zł, a wielkość pokoi mieści się w przedziale od 8 mkw do 20 mkw. Wszystkie są wynajęte. 

Kwestią czasu wydaje się rozwój tego specyficznego segmentu rynku, zwłaszcza w takim mieście jak Toruń. Jak czytamy na stronie Uniwersytetu Mikołaja Kopernika, uczelnia kształci 18 333 studentów, a ponad 70 proc. tej liczby obejmuje kampus toruński. Co więcej, na pierwszy rok - licencjatu i magisterki - przyjęto w ostatnim naborze do Torunia przyjęto 5199 osób. 

Warto dodać, że grupa zagranicznych studentów UMK przyjętych na I semestr roku akademickiego 2022/2023 na pełen cykl kształcenia liczy 560 osób. 395 zagranicznych studentów rozpocznie naukę w kampusie toruńskim, a 165 osób w kampusie bydgoskim, a obecnie wszyscy zagraniczni studenci to 865 obcokrajowców. Zatem ostatni nabór, był jednym z najliczniejszych w ostatnich latach. 

W dużych europejskich miastach prywatne domy studenckie to domena firm deweloperskich i majętnych funduszy inwestycyjnych, które lokują powierzony im kapitał w budynki z pokojami dla studentów. Portal forsal.pl powołując się na niemiecki Tagesspiegel podał niedawno, że jeszcze w 2012 inwestycje w prywatne akademiki wynosiły we wszystkich krajach UE 3,3 mld euro, w tym roku to już 9,8 mld euro - to dane do września. Na razie ten wzrost generuje zwłaszcza rynek brytyjski, ale kwestią czasu wydaje się podobny proces w innych krajach. Szczególnie tych, gdzie baza akademików uczelnianych jest niewystarczająca, nawet jeżeli bierzmy pod uwagę prognozy mówiące o spadającej liczbie studentów w przyszłości. 

Kompleksowo do prześledzenia zmian zachodzących na rynku i kwestii podejścia inwestorów do prywatnych domów studenckich podeszli eksperci i analitycy firmy Savills. Jak czytamy w ich raporcie zainteresowanie inwestorów „sektorem domów studenckich wynika z rosnącej liczby studentów, a także dynamicznego wzrostu odsetka studentów zagranicznych korzystających z prywatnych akademików". Według prognoz Savills wzrost ten utrzyma się w najbliższych latach, ponieważ do 2027 r. liczba młodych osób w Europie (w wieku 15-19 lat) może wzrosnąć o 5,8 proc. Jednocześnie obserwowana na wielu rynkach europejskich znaczna luka podażowa w segmencie prywatnych akademików napędza dynamiczny wzrost czynszów. Średni wskaźnik dostępności (iloraz całkowitej liczby miejsc noclegowych i liczby studentów) w miastach europejskich obniżył się w ubiegłym roku do zaledwie 12,5 proc. 

W badaniu wyliczono również, że w Polsce fundamenty dla rozwoju rynku prywatnych akademików pozostają solidne. - Posiadamy szóstą pod względem wielkości populację studentów w Europie (ok. 1,2 mln), na którą przypada niecałe 100 tys. łóżek, z czego jedynie 10% znajduje się w nowoczesnych prywatnych akademikach. W zależności od miasta, zakwaterowanie w nowoczesnym obiekcie może znaleźć jedynie między 1% a 5% studentów - piszą eksperci Savills. 

Sektor micro-living z elastycznym okresem najmu, z niewielkimi, ale dobrze wyposażonymi lokalami położonymi w dogodnych dla studentów lokalizacjach jest też interesującą opcją dla prywatnych inwestorów, zwłaszcza w takim mieście jak Toruń, gdzie istnieje możliwość rewitalizacji kamienic czy budynków i przystosowania ich do potrzeb wynajmujących. Właśnie w kierunku takiego rozwiązania poszła spółka Inside Park, która przy ul. Mickiewicza 124 przygotowuje mikroapartamenty z miejscami dla ponad 30 osób. Co jednak warte podkreślenia model biznesowy tego przedsięwzięcia zakłada sprzedaż lokali inwestorom, którzy będą mogli zagospodarowywać i wykorzystywać przestrzeń zgodnie ze swoimi pomysłami.

Dużą rolę w tym projekcie odgrywają części wspólne, które powinny pozytywnie wpływać na budowanie relacji między mieszkańcami.  Przebudowywany obiekt czeka na komercjalizację, a na parterze - w części usługowej, kilka tygodni temu został otwarty salon z usługami barberskimi i fryzjerskimi. Więcej o tym projekcie pisaliśmy TUTAJ. 

Rentowność inwestycji w prywatny akademik zależy od kilku czynników. Ważnym jest oczywiście stawka najmu, za którą pokoje zostaną zaoferowane odbiorcom (na początku bieżącego krakowska Gazeta Wyborcza, że miejsce w tego typu domu studenckim jest nawet trzy razy droższe niż w uczelnianych akademikach), ale nie tylko. Ważna jest również cena zakupu obiektu, a rynek wtórny to jak wynika z zestawienia danych Narodowego Banku Polskiego średnio w Polsce 1 700 zł niższe ceny transakcyjne niż na rynku pierwotnym. 

Kluczową kwestią dla opłacalności inwestycji w prywatny dom studencki jest duży rozstrzał między obecną podażą a zapotrzebowaniem na takie formy zakwaterowania. W połowie 2022 roku na duże biznesowe przedsięwzięcie zdecydował się austriacki dewelopera Value One, który we Wrocławiu buduje MILESTONE Student Living na ponad 500 miejsc. 

- Rynek prywatnych akademików w Polsce daleki jest od nasycenia. Dodatkowo, obecna sytuacja na rynku najmu mieszkań, rozgrzanym przez spadającą zdolność kredytową, rosnące stopy procentowe i popyt generowany przez uchodźców z Ukrainy, jeszcze bardziej potęguje niedobór miejsc w akademikach - wyjaśnia Bartosz Cisło, Associate, dział Corporate Finance & Valuation w Savills w cytowanym wcześniej badaniu i dodaje: - Początek obecnego roku akademickiego był bodaj jednym z najtrudniejszych, jeśli chodzi o znalezienie zakwaterowania przez studentów. To wszystko przekłada się to na niesłabnące zainteresowanie inwestorów tą klasą aktywów. Duży udział studentów zagranicznych wśród najemców umożliwia pobieranie przynajmniej części czynszu w euro, co otwiera możliwość finansowania się w tej walucie. Obserwujemy zarówno rozbudowę już istniejących platform, jak i pierwsze inwestycje nowych graczy. 

Chcesz być na bieżąco z informacjami z Torunia i okolic? Polub nas na Facebooku