Rynek mieszkaniowy w Polsce – wyzwania i perspektywy na 2025 rok

Polski rynek mieszkaniowy w ostatnich latach był wyjątkowo niekomfortowy dla potencjalnego nabywcy. W większości miast osoby, które chciały kupić mieszkanie, odbijały się od ściany w związku z wygórowanymi cenami. Jak obecnie wygląda rynek nieruchomości?

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce znajduje się obecnie w dynamicznym etapie. Po okresie sporej inflacji, która została zwiększona wskutek pandemii koronawirusa oraz wojny na Ukrainie, podwyżkę przeżyły także ceny mieszkań w naszym kraju. Można było zaobserwować wyraźny wzrost ceny za metr kwadratowy wszędzie, nie tylko w największych miastach, jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań. Widać było - i nadal jest - wzmożoną aktywność deweloperów, którzy szczelnie wypełnili rynek nowymi inwestycjami mieszkaniowymi, solidnie go betonując i wpadając w samonakręcającą się spiralę wzrostu cen.

To przełożyło się też na rynek najmu. Raz, że od 2016 roku w Polsce rozwijała się inflacja, która swój szczyt osiągnęła na przełomie 2022 i 2023 roku, potem na szczęście zaliczając spadek. To powodowało wzrost ceny wszystkiego. Dwa, że skoro trudniej było nabyć mieszkanie, mimo że pojawiła się nowa podaż, szeroko zakrojona, to więcej osób patrzyło na możliwość wynajmu mieszkania. Skoro popyt na wynajem był większy, to koszty także poszły w górę. Gospodarze chcieli zarobić na wynajmach.

Kolejna sprawa to flipperzy. Takim terminem określa się ludzi, którzy hurtowo wręcz nabywają mieszkania w celach komercyjnych we wszystkich miastach w Polsce. Starają się kupować je jak najtaniej, często ukrywając swoje intencje, wielokrotnie do remontu, potem wykonując go jak najniższym nakładem sił i - przede wszystkim - pieniędzy. Następnie nadchodzi czas opracowania sprzedaży, która następuje po znacznie wyższej cenie niż ta zakupu. Z jednej strony to działanie legalne, jednakże z drugiej - psuło ono polski rynek mieszkaniowy, ponieważ ponownie były to działania wyraźnie proinflacyjne, powodujące jeszcze większe wzrosty cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Kolejny raz zadziałała samonakręcającą się spirala.

Eksperci zaznaczali, że rynek nieruchomości większości miast nie wytrzyma dalszych wzrostów cen. Dla ludzi oznaczało to etap niepewności i wstrzymywania się z podejmowaniem decyzji. Jak wskazywał niejeden raport czy opracowanie za wybrany kwartał, Polacy chętniej pozostawali w swoich starych miejscach zamieszkania, a rezygnowali z zakupów w rynku nieruchomości mieszkaniowych. Jednocześnie oznaczało to częściowy spadek zainteresowania kredytami, choć nadal będący na wysokim poziomie (jak pokazują ogólnodostępne informacje, warunki kredytowe w Polsce są jednymi z najgorszych w Unii Europejskiej).

Popyt na mieszkania pozostał wysoki, lecz ludzie zaczęli się wstrzymywać i rynek zaczął notować spadki cen w stosunku do tego, co było jeszcze dwa czy trzy lata temu. A jeśli nie spadki, to chociaż stabilizację. Wiele osób, które wierzyło w scenariusze wejścia na rynek mieszkaniowy w Polsce celem dalszego zarobku poważnie się "przejechało". Zaczęło się bowiem okazywać, że nie zarobią na danym mieszkaniu tyle, aby zwrócił się koszt remontu, albo że zarobek będzie niższy. Niemała liczba osób nie potrafiła (i nadal nie potrafi) sprzedać wręcz mieszkań gotowych do użytku.

Ludzie powiedzieli bowiem "dość", ale to nie znaczy, że na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest tanio. Jest nadal drogo, choć odkąd stał się to temat nośny w ogólnopolskich mediach, politycy zaczęli się nim bardziej interesować. Czy im to wychodzi dobrze, czy źle, to inna sprawa, jednakże istnieją pewne programy rządowe i mechanizmy, które mają pomóc Polakom na rodzimym polskim rynku i ukrócić nieco samowolkę deweloperów (np. wymóg ujawniania cen mieszkania w ofertach internetowych). O mieszkaniach w Polsce ciekawy artykuł można przeczytać na Typelku, gdzie poruszono inne problematyczne kwestie.

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych dzieje się dużo, zarówno w tych największych miastach pokroju Warszawy, Wrocławia czy Krakowa, jak i w tych nieco mniej ludnych lokalizacjach. Jakie tendencje na rynku wskazuje grono eksperckie? Zbierając wszystko do kupy można wymienić:

- Stabilizacja cen - ceny mieszkań nie rosną już tak szybko, jak jeszcze trzy albo cztery lata temu. Wzrost nadal jest co prawda zauważalny, lecz wyraźnie spowolniał, także w porównaniu roku 2025 z 2024 r.

- Spadek cen materiałów budowlanych - kto kilka lat temu wziął się za budowę domu, musiał zahamować swoją euforię. Ceny materiałów urosły gdzieniegdzie nawet o kilkaset procent, a wymieniało się takie budulce, jak np. stal. Teraz jednak sytuacja polepszyła się, co siłą rzeczy musiało mieć wpływ na oferty deweloperów stawiających budynki

- Wygaszenie projektu Bezpieczny Kredyt 2 procent - zakończone w 2024 r. zostały dopłaty do kredytów hipotecznych na mieszkania, co powinno wpłynąć na wcześniej wymienioną stabilizację. Projekt ten, choć ambitny, musiał uwzględnić scenariusz proinflacyjny

- Nowa podaż na mieszkania - ceny cenami, ale deweloperzy komercyjni nie próżnują, co widzą chyba wszyscy mieszkańcy największych miastach. Nowe osiedla powstają jak grzyby na deszczu, w związku z czym jeśli ktoś chce nabyć nowe mieszkanie, ma taką teoretyczną możliwość

- Cenowe różnice regionalne - różne części Polski mają różne ceny za mieszkania. Największe aglomeracje i konurbacje są najdroższe, by wymienić tu stołeczną Warszawę, ale też Kraków, Gdańsk czy Wrocław. Nieco taniej jest w Katowicach, które dają też możliwość zamieszkania w miastach ościennych, będących niemalże jak dzielnice, np. Chorzów, Siemianowice Śląskie czy nawet... Sosnowiec

- Popularyzacja pracy zdalnej - aspekt ten ma dwojaki wpływ na rynek mieszkaniowy w Polsce. Po pierwsze, skoro ludzie częściej siedzą w domu, to chcą mieć ten dom komfortowy i wygodny dla pracy. Bardziej więc będą skłaniać się do zakupu. Po drugie, ograniczony został popyt na przestrzenie biurowe, co ma wpływ na wyniki sprzedaży deweloperów.

Jednakże rynek nieruchomości ma także pewne wyzwania. Podstawowe wiąże się z tym, że choć ostatnio sytuacja niepewności nieco ustała i warunki trochę się poprawiły, to cały czas jest drogo. Większość ludzi nie może pozwolić sobie na zakup mieszkania (o budowie domu nie wspominając), a nie każdy chce (lub może) pójść w kredyt, który - jak się czasem żartuje - potrafi związać ludzi mocniej niż małżeństwo. Kolejna sprawa jest taka, że nawet jeśli ktoś kupi nowe mieszkanie w mniejszych czy największych miastach, to te współczesne budynki wielokrotnie są stawiane "po łebkach". Grzyb na ścianach, słabe wygłuszenie czy przeciekający dach to często spotykane problemy w najnowszych obiektach mieszkalnych.

Inne wyzwanie dotyczy roli państwa w całym procesie nieruchomościowym w Polsce. Deweloperzy mają silne lobby, które wpływa na polityków i wymusza na nich korzystne dla siebie opracowania przepisów. Obywatele oczekują, że rząd i parlament stworzą prawo, które będzie ich chronić i rozwiąże jakoś sprawę drożyzny na rynek mieszkaniowym w Polsce.

Każdy rynek, mieszkaniowy również, ma swoje ograniczenia i jest jak balon, który może pęknąć. W Polsce nie jest inaczej, co widać obecnie, gdy ludzie mniej chętnie rzucają się na nowe mieszkania. Deweloperzy i osoby dokonujące sprzedaży zawsze będą chciały uszczknąć coś dla siebie, zawsze będą także rodziny szukające nowego gniazda, ale nie można podnosić cen w nieskończoność. Aspektem ważnym w związku z perspektywą rozwoju jest demografia. Polaków jest coraz mniej i ta sytuacja nie poprawi się. Im mniej ludzie, tym mniejszy popyt na mieszkania, a więc powinno mieć to przełożenie na deflację na rynku mieszkań. Inna sprawa, co w związku z tym zdziała imigracja, przede wszystkim ludności ukraińskiej, która może pomóc Polsce w załataniu gigantycznej dziury demograficznej.

Chcesz być na bieżąco z informacjami z Torunia i okolic? Obserwuj nas na Facebooku oraz Instagramie.