Całkowity koszt kredytu hipotecznego – od czego zależy?

Osoby planujące zakup nieruchomości w Polsce w ostatnich latach muszą mierzyć się z wieloma trudnościami. Wysokie ceny nieruchomości i zmieniające się stopy procentowe sprawiają, że wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego jest trudniejszy niż kiedykolwiek. Jednym z kluczowych kryteriów, które pozwalają realnie porównać oferty banków, jest całkowity koszt kredytu hipotecznego. To właśnie on pokazuje, ile faktycznie zapłacimy za finansowanie w całym okresie kredytowania, a nie tylko w comiesięcznych ratach.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego to suma wszystkich wydatków, które kredytobiorca musi ponieść w związku z zawarciem i obsługą umowy kredytowej. W praktyce obejmuje on zarówno podstawowe elementy, takie jak odsetki, jak i mniej oczywiste – prowizje, opłaty dodatkowe czy składki ubezpieczeniowe.

- Bank zawsze przedstawi nam harmonogram spłat i informacje o całkowitym koszcie kredytu hipotecznego. Problem w tym, że wielu klientów nie do końca rozumie, co się na ten koszt składa. W efekcie mogą wybierać ofertę, która tylko na pierwszy rzut oka wygląda atrakcyjnie - tłumaczy ekspert finansowy Adam Okurowski, który na co dzień wspiera klientów w wyborze najlepszego kredytu hipotecznego (https://okurowskifinanse.pl/kredyt-hipoteczny/).

Do całkowitego kosztu kredytu wliczają się m.in.:

• odsetki od kapitału,
• prowizja za udzielenie kredytu,
• koszty obowiązkowych ubezpieczeń,
• opłaty za dodatkowe produkty powiązane (np. konto osobiste, karta kredytowa),
• opłaty sądowe i notarialne, jeśli są wymagane,
• koszty ewentualnych usług dodatkowych, jak wycena nieruchomości.

Największy udział w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego mają odsetki. Oprocentowanie zależy przede wszystkim od marży banku i stawki referencyjnej WIBOR. To właśnie te dwa elementy decydują o tym, ile finalnie zapłacimy za kredyt w długim okresie.

- Klient powinien wiedzieć, że nawet niewielka różnica w marży czy stopie procentowej przekłada się na dziesiątki tysięcy złotych w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego. Dlatego warto zawsze dokładnie porównywać oferty – zaznacza Adam Okurowski.

Przykład: przy kredycie na 400 tys. zł na 25 lat różnica 0,5 p.p. w oprocentowaniu może oznaczać nawet 40–50 tys. zł więcej do spłaty w całym okresie. A co więcej, różnica w odsetkach pomiędzy najtańszym a najdroższym kredytem (na dzisiaj) wynosi aż prawie 160 000 zł!

Drugim istotnym elementem są prowizje. Banki często oferują kredyty z „0% prowizji”, ale rekompensują to wyższą marżą. Warto więc patrzeć szerzej niż tylko na hasła reklamowe.

Do opłat dodatkowych zalicza się również koszty wyceny nieruchomości, wpisów do księgi wieczystej, opłaty sądowe czy administracyjne. Choć są one jednorazowe, także powiększają całkowity koszt kredytu hipotecznego.

- Każda złotówka, którą wydajemy w związku z kredytem, musi być wliczona do kalkulacji. Dopiero wtedy widzimy prawdziwy obraz finansowania – podkreśla ekspert finansowy.

Banki bardzo często wymagają od kredytobiorców wykupienia ubezpieczeń. Najpopularniejsze to:

• ubezpieczenie pomostowe - obowiązuje do czasu wpisu hipoteki - w zależności od terminów w sądach, trwa od 3 do nawet 12 miesięcy - co warto dodać, 90% banków już nie pobiera tej opłaty, ale niewielu klientów o tym wie.
• ubezpieczenie nieruchomości - chroni lokal lub dom od zdarzeń losowych, ale banki często mają bardzo wiele wyłączeń. Dlatego często lepiej zrezygnować z ubezpieczenia bankowego i wybrać polisę zewnętrzną – tak, żeby w razie zdarzenia ubezpieczenie zadziałało, a nie było tylko kosztem.
• ubezpieczenie na życie - często oferowane jako element obniżający marżę.

Każde z nich podnosi całkowity koszt kredytu hipotecznego, dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy nie można skorzystać z tańszych ofert zewnętrznych.

- Ubezpieczenie to jeden z najczęstszych punktów, gdzie można oszczędzić. Bank daje własną ofertę, ale klient ma prawo przedstawić polisę zewnętrzną. To często kilkaset złotych oszczędności rocznie - tłumaczy Okurowski.

Nierzadko banki wiążą udzielenie kredytu hipotecznego z koniecznością korzystania z dodatkowych usług – konta osobistego z np. wpływami od pracodawcy, minimalną ilością i wysokością transakcji, karty kredytowej czy lokaty. Formalnie mają one obniżać marżę, jednak w praktyce nie zawsze wychodzi to korzystnie.

- Pakiety dodatkowe trzeba analizować indywidualnie. Zdarza się, że klient nie korzysta z karty kredytowej, a mimo to płaci roczne opłaty za jej prowadzenie. Wtedy marża może i jest niższa, ale całkowity koszt kredytu hipotecznego rośnie – zauważa Adam Okurowski z okurowskifinanse.pl.

Jednym z najważniejszych wskaźników służących do porównywania kredytów jest RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Uwzględnia ona nie tylko oprocentowanie, ale też wszystkie dodatkowe opłaty.

- RRSO to fundament przy porównywaniu ofert, ale trzeba pamiętać, że działa najlepiej przy krótkoterminowych zobowiązaniach. Przy kredytach hipotecznych na 25 czy 30 lat konieczna jest dodatkowa analiza szczegółowych kosztów – wyjaśnia Adam Okurowski -
Niektóre oferty z wyższym RRSO mogą docelowo być zdecydowanie korzystniejsze dla Klientów. Dlaczego? Ponieważ nie wszystkie banki oferują ubezpieczenie nieruchomości i/lub na życie, chociaż ich wymagają przy kredycie. Wtedy trzeba znaleźć odpowiedni produkt na rynku oraz dostarczyć polisę zewnętrzną. A ona nie będzie uwzględniona w RRSO. Dlatego każdy kredyt/ofertę trzeba przeanalizować indywidualnie - dodaje.

Warto zawsze poprosić bank o tzw. symulację całkowitego kosztu kredytu hipotecznego w różnych wariantach – np. z różnymi okresami spłaty czy wkładem własnym.

Wkład własny to czynnik, który bezpośrednio wpływa na warunki kredytu. Im większy, tym mniejsze ryzyko dla banku i niższa marża. Zgodnie z rekomendacją KNF minimalny wkład własny to 20%, choć niektóre banki dopuszczają 10% przy dodatkowym ubezpieczeniu, to takie oferty są raczej rzadkością na rynku.

Dodatkowo istnieją cały czas programy rządowe, które pozwalają kupić lub wybudować nieruchomość bez wkładu własnego. Czy Klient będzie kwalifikował się do takiego programu? Tu najlepszej odpowiedzi udzieli ekspert finansowy.

- Nie ma na pewno sensu odwlekać decyzji o zakupie nieruchomości, bo te cały czas drożeją. Jeśli jest potrzeba własnego „M”, to najlepiej zrobić to od razu. Mając 10% wkładu własnego lub nie mając go w ogóle, jeśli Klient kwalifikuje się na programy rządowe. Trzeba pamiętać o tym, że za jakiś czas nieruchomość zyska na wartości, dzięki czemu Kredytobiorca w oczach banku będzie miał te minimum 20% wkładu własnego. Co otwiera nam możliwości do refinansowania kredytu na lepsze warunki do innego banku - tłumaczy ekspert.

Wydłużenie okresu kredytowania obniża miesięczną ratę, ale jednocześnie podnosi całkowity koszt kredytu hipotecznego. Różnica między kredytem na 20 a 30 lat może wynosić nawet kilkaset tysięcy złotych.

- Bank zawsze zarabia na czasie. Im dłużej spłacamy kredyt, tym większe są odsetki. Dlatego warto znaleźć złoty środek – rata powinna być możliwa do udźwignięcia, ale nie kosztem ogromnego wzrostu całkowitego kosztu – mówi Adam Okurowski.

Istnieje kilka praktycznych sposobów na zmniejszenie całkowitego kosztu kredytu hipotecznego:

• zwiększenie wkładu własnego,
• negocjacja prowizji i marży,
• rezygnacja z drogich produktów dodatkowych,
• wybór korzystniejszego ubezpieczenia zewnętrznego,
• wcześniejsza spłata części kredytu, jeśli sytuacja finansowa na to pozwala.

- Wcześniejsza nadpłata kredytu to jeden z najskuteczniejszych sposobów na obniżenie całkowitego kosztu. Nawet niewielkie nadpłaty co roku mogą skrócić okres kredytowania o kilka lat - podkreśla Adam Okurowski.

Wyobraźmy sobie kredyt hipoteczny na 500 tys. zł na 30 lat z oprocentowaniem 7%. Wzięty 2 lata temu z 10% wkładem własnym. Całkowity koszt kredytu to 774000 zł, z ratą około 3400 zł. Po dwóch latach wartość nieruchomości wzrosła, dzięki czemu Klient ma 20% wkładu. W ten sposób Kredytobiorca ma dostępne 2 opcje:

1. Zostawić okres kredytowania 28 lat – rata będzie wynosić około 3100 zł, a koszt kredytu 582000 zł, czyli około 192 000 zł odsetek.

2. Zostawić wysokość raty kredytu i skrócić okres kredytu do 276 miesięcy, dzięki czemu koszt kredytu będzie wynosił około 462000, czyli zyskujemy aż 312000 zł!

- To pokazuje, jak ważne są detale. Zmiana jednego parametru – np. okresu kredytowania – radykalnie zmienia całkowity koszt kredytu hipotecznego – podsumowuje Adam Okurowski.

Chcesz być na bieżąco z informacjami z Torunia i okolic? Obserwuj nas na Facebooku oraz Instagramie.